Norme a geometria variabile per numero di camere e spazi
Qual è il numero massimo di camere e ospiti consentito?
Le regole sul b&b in condominio variano da regione a regione, così come il numero massimo delle stanze e delle persone che possono accedervi. Vi sono poi casi particolari come il Lazio, dove il titolare dell’attività deve risiedere nell’appartamento oggetto della locazione o comunque esservi domiciliato durante il periodo d’apertura della struttura.
Nella provincia di Bolzano, ad esempio, è possibile affittare fino a 8 camere, mentre in Emilia Romagna, Veneto, Valle d’Aosta, Sardegna, Piemonte, Molise e Lazio al massimo 3 camere. Altrettanto vario è il numero massimo di ospiti consentiti: si va dai 6 di Valle d’Aosta, Piemonte, Molise ed Emilia Romagna (in questo caso si può aggiungere un altro letto, ma solo per ospiti con età inferiore ai 12 anni), ai 20 della Sicilia. In media, le camere devono avere una dimensione compresa tra gli 8 e i 14 metri quadrati. L’accesso alle stanze da letto deve essere diretto e almeno uno dei bagni – dotati di wc, lavabo, vasca o doccia, specchio e presa di corrente – è riservato esclusivamente agli ospiti. Gli spazi oggetto della locazione devono essere in possesso dei requisiti edilizi, urbanistici e igienico-sanitari previsti dal regolamento comunale, mentre gli impianti dell’appartamento – ad esempio quello elettrico o di riscaldamento (la caldaia) – necessitano delle certificazioni di legge, con il proprietario che deve compiere le verifiche periodiche.
Dall’avvio dell’attività nessun aumento per le spese comuni
L’avvio di un b&b determina un aumento delle spese comuni?
La giurisprudenza ha chiarito che l’avvio di un b&b non determina alcun aumento di spesa per il condomino proprietario, che continua a contribuire in base al criterio fissato dall’articolo 1123 del Codice civile, vale a dire in misura proporzionale al valore della proprietà espresso in millesimi o altro criterio previsto dal regolamento. Il Tribunale di Catania (sentenza 3179 del 9 ottobre 2020) ha spiegato che «(…) la maggiorazione degli oneri non trova nella presenza dei clienti una valida giustificazione. Il criterio di ripartizione, quindi, non può essere alterato per via dell’esercizio dell’attività di b&b, ma resta quello di un normale appartamento adibito a uso residenziale, come tutti gli altri».