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La sopraelevazione deve osservare le distanze tra costruzioni
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di CARLO PAGLIAI
Anche se di ridotte dimensioni, la sopraelevazione comporta sempre aumento di volume e superficie di ingombro, e pertanto deve essere considerata come nuova volumetria sottoposta all’osservanza delle distanze legali
Si tratta di un orientamento giurisprudenziale consolidato da tempo che spesso viene trattato fino in Cassazione [1] ribadito nella recente sentenza di Cassazione Civ. Sez. 2 n. 14916/2015 pubblicata lo scorso 16 luglio.
Il caso verteva su di un nuovo piano realizzato abusivamente con sopraelevazione nel 1979 su di un edificio civile, effettuandone la prosecuzione verticale della sottostante fabbrica .
L’edificio nella sua previgente consistenza fu realizzato a distanza inferiore di dieci metri [2] dall’edificio frontistante ed allora entrambi di proprietà dell’originario costruttore: ciò meriterebbe un approfondimento a parte su cui esula pure la Cassazione nelle motivazioni.
Successivamente il proprietario del volume sopraelevato nel 1979 intese regolarizzarne la consistenza presentando una domanda di concessione a sanatoria nell’anno 2000, mentre il contenzioso col frontista ebbe inizio nel gennaio 1999.
Il ricorrente ha sostenuto la tesi che la previgente distanza inferiore a quella minima imposta tra le costruzioni fosse condizione sufficiente a proseguire in altezza sullo stesso fronte consolidato.
La tesi del ricorrente viene respinta dalla Cassazione per queste principali motivazioni:
– non si era ancora perfezionato l’avvenuto usucapione di servitù al mantenimento della volumetria a distanza inferiore;
– le sopraelevazioni, anche se di ridotte dimensioni, comportano sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro, e pertanto devono essere considerate come nuove volumetrie sottoposte all’osservanza delle distanze legali [3];
– gli atti abilitativi quali licenze, autorizzazioni e sanatorie hanno rilevanza giuridica nel rapporto pubblicistico tra P.A. e privato, senza che possa estendersi nei rapporti tra privati e quindi, ribadendo il noto principio “fatto salvo diritti di terzi” [4];
La sentenza si conclude con la condanna al pagamento del risarcimento del danno al frontista dal proprietario del volume sopraelevato e non alla rimessa in pristino: infatti la Cassazione ribadisce il principio [5] dell’art. 2058 c.2 C.C. che prevede il risarcimento del danno anziché la reintegrazione in forma specifica in quanto sarebbe eccessivamente oneroso e non fattibile (l’arretramento parziale può essere tecnicamente effettuato).
Note e Riferimenti: [1] Cassazione n. 21059/2009, n. 15527/2008;
[2] DM 1444/68 art. 9;
[3] Cassazione Civ. Sez. 2 n. 14916/2015, pagina 12;
[4] Cassazione n. 3979/2013;
[5] Cassazione n. 11744/2003, Cass. n. 2398/2009, Cass. 2359/2012;